YABANCI ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL ALMASI

Günümüzde şirketlerin gayrimenkul ve menkul edinebilmesi durumları ile sıklıkla karşılaşılmaktadır. Türkiye’de kurulmuş şirketlerin yanı sıra yabancı şirketlerinde kanunda öngörülen hallerin varlığı halinde gayrimenkul ve menkul alabilmektedir.

Yabancı Şirket ve Yabancı Sermayeli Şirket

Yabancı şirket kavram olarak yabancı sermayeli şirket kavramı ile sıklıkla karıştırılabilinmektedir. Yabancı sermayeli şirket, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye’de kurulan ve Türk Ticaret Siciline kaydedilen şirketlerdir. Yabancı sermayeli şirketler, Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerden olup sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere ait olmaktadır. Bu nedenle de yabancı sermayeli şirketlerin hissedarlarının yabancı kişiler olması söz konusu şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmamaktadır. Böylelikle yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul alması da yabancı şirketlerden farklı şartlara tabidir.

Yabancı şirket, Türkiye’de kurulmamış olup kuruldukları ülkelerin kanunlarına tabi olan ve Türk sermayeli şirket hissedarları bulunmayan şirkettir. Bu nedenle de yabancı şirketlerin gayrimenkul alması, yabancı sermayeli şirketlerden farklı işlemlere tabidir. Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddesinde düzenlenmiştir. Ayrıca bu kanuna göre yabancı şirketlerin gayrimenkul alması ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde tüzel kişiliğe sahip ticari şirketleri açısından taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinme şeklinde olmaktadır. Tüzel kişiliğe sahip ticari şirket vasfı taşımayan yabancı şirketler dışındaki yabancı şirketlerin Türkiye’de gayrimenkul alması söz konusu olmamaktadır.

Yabancı Şirketlerin Gayrimenkul Alması Koşulları

Yabancı tüzel kişiliğe sahip ticari şirket vasfındaki yabancı şirketlerin Türkiye’de gayrimenkul alması 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddesi ile düzenlenmiştir ve bazı koşullara bağlanmıştır. Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması şartları şunlardır;

1-Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması koşullarının birincisi, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri olmalarıdır. Ancak yabancı şirketlerin gayrimenkul alması hususunda özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni haklar da edinebilinmektedir. Söz konusu özel kanunlar ve hükümleri ise şunlardır;

a)Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu’nun 8/e maddesindeki özel hükme göre, kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgelerinde ve turizm merkezlerindeki gayrimenkullerin iktisabı konusunda, 442 sayılı Köy Kanunu ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda yer alan koşul ve sınırlamalardan Bakanlar Kurulu kararıyla istisna edilebileceği belirtilmiştir. Bu çerçevede yabancı şirketlerin gayrimenkul alması hususu, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu’nda belirtilen gayrimenkuller için söz konusu olabilmektedir. Ayrıca aynı kanunun 8/d maddesine göre de turizm yatırım belgesine sahip yabancı uyruklu ticaret şirketlerine Turizm Bakanlığınca bu alanlardaki taşınmaz mallarda bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı ve irtifak hakkı tesis edilebilmektedir.

b)Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması, 6326 sayılı Petrol Kanunu’nun 12. maddesinin 2. fıkrasında belirtilenlere göre, yabancı şirketler Bakanlar Kurulu Kararıyla petrol çıkarmak için gerekli olan gayrimenkulü ve üzerlerinde sınırlı ayni hak edinebilmektedir.

c)Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu’nun 4.maddesinde belirtilenlere göre yabancı şirketler 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu’nda ifade edilen üretim bölgeleri içindeki gayrimenkuller üzerinde lehine irtifak hakkı tesis edilebilmektedir.

2-Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması koşullarının ikincisi, yabancı şirketler lehine olabilecek gayrimenkullerin rehni üzerinde sınırlama uygulanmamaktadır.  

 3-Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması koşullarının üçüncüsü, yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (Vakıf, Dernek, vb.) gayrimenkul edinememekte ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilememektedir.

Yabancı Şirketlerin Gayrimenkul Alması Yasak Olan Yerler

Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması koşullarının yanında yabancı şirketler lehine Türkiye’de tesis edilecek ipoteklerde, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin 1. ve 2. fıkralarında yer alan kayıt ve sınırlamalar da aranmamaktadır.  Ancak yabancı şirketler 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddesinin 7.fıkrasında belirtildiği üzere, bazı yerlerde gayrimenkul ve sınırlı ayni hak edinememektedirler. Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması ile ilgili işlemlerin ve sınırlı ayni hak dahi edinemeyeceği söz konusu yerler ise şunlardır;

1-Korunması gereken alanlar,

2-Özel koruma alanları,

3-Stratejik yerlerdir.

Yabancı şirketlerin gayrimenkul alması ve sınırlı ayni hak edinmesi bakımından söz konusu bu yerleri kamu yararı ve ülke güvenliği açısından belirleyen Bakanlar Kurulu’dur. Bakanlar Kurlu belirleme işlemlerini yürütürken ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planlarını içeren teklifi üzerine yabancı şirketlerin gayrimenkul alması ile ilgili işlemlerin ve sınırlı ayni hak dahi edinemeyeceği yerleri belirlemeye yetkilidir.

 Bu yazıyla ilgili herhangi bir sorumluluk kabul etmemekle birlikte daha detaylı ve güncel bilgi almak için bir avukata başvurunuz.